外部成長方針

新たな投資対象不動産等をその時点でJREの利益に最もかなうと判断される価格帯で取得することにより、収益力とその安定性の向上を目指します。

取得の指針

外部成長の達成のため、投資対象不動産等に係る主な取得の指針は以下のとおりとなっております。

用途に関するポートフォリオ構成

主としてオフィスビルに係る投資対象不動産等に集中して投資を行うことを原則とします。

（注）	なお、主としてオフィスに利用されている投資対象不動産等でも、その一部が商業施設として利用されている場合があり、また、地域によっては条例等によりオフィスビルの建設の際に住宅付置義務が課されている場合があります。従って、当投資法人によるオフィスビルの取得に当たり、一部が商業施設又は住宅である物件を含むことがあります。

ポートフォリオの地域分散

JREは、地震リスクや賃貸マーケットの変化によるキャッシュフローの安定性が損なわれるリスク等を軽減させることを目的として、ポートフォリオの所在地域別保有割合の目安につき、首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に所在する物件を70％以上、その他の地方都市に所在する物件を30％以下として、地域分散を考慮した運用を行います。

首都圏	東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県	70％以上
その他地方都市	札幌・仙台・名古屋・大阪・神戸・広島・福岡等	30％以下

J-REITの投資対象地域には、それぞれ異なる地域特性があります。
例えば、東京23区、特に東京都心部はオフィスマーケットの規模が大きく、地方都市と比べて流動性が高いと言えます。また、一般的に、東京都心部は、不動産の利回りが相対的に低く、地方都市は相対的に高いと言われています。
投資法人として、マーケットの動向、地域ごとの特性、地震リスク、空室リスク等を総合的に判断して、地域分散を図ることも重要な投資戦略の1つです。
JREは、分散投資を基本としながらも、上場後、期を経るごとに首都圏を中心とした流動性の高いポートフォリオを構築してきました。

投資対象物件選定にかかる基準

規模: 延床面積　3,000m²以上
耐震性: 新耐震基準（1981年施行の建築基準法による耐震基準）又はそれと同等の耐震性能を備えた建物
その他: 立地条件、躯体条件、設備条件（天井高、床配線、1フロア当たりの面積、電気容量等）及び権利関係の内容等を総合的に考慮

売却の指針

JREは中長期での運用を基本原則としており、短期間での売却を特に意図した運用は行いません。

個々の不動産等資産の売却は、

将来における収益予想
資産価値の増減及びその予測
不動産等資産の所在地域の将来性・安定性
不動産等資産の劣化または陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測
ポートフォリオの構成

等を考慮のうえ、総合的に判断します。

外部成長とは、新規物件の取得等資産規模の拡大を通じての収益の拡大を意味します。
JREは、質を重視したポートフォリオの構築に取り組んでおり、物件の取得にあたっては、JREが資産の運用を委託する資産運用会社の株主である三菱地所等3社との連携を強化し、着実な外部成長を目指していきます。
また、ポートフォリオの質の強化のため、物件の入替えも継続的に検討していきます。但し、JREは中長期での安定運用を目標としており、原則として、売却益を目的とした短期的な売買は行いません。