よくあるご質問

A：JREの主な特徴は以下の4点です。

1. 業態・系列を超えたスポンサー3社(JREが資産運用を委託する資産運用会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメントの株主)のサポート
   
   

   スポンサー名	資産運用会社への出資比率
   三菱地所株式会社	63%
   第一生命保険株式会社	27%
   三井物産株式会社	10%

2. 投資対象を賃貸オフィスビルに特化した大型の投資法人
   運用するオフィスビルは 57棟、取得価格合計は 718,663百万円(2011年11月15日現在)
3. 日本で最初に上場したREITとしての安定的なトラックレコード
4. 健全な財務体質
   保守的な有利子負債比率、J-REITセクターで最高水準の格付けを取得
   
   

   2011年9月30日現在

   信用格付業者	格付内容
   スタンダード＆プアーズ・レーティング・ジャパン	長期会社格付け ： AA- 短期会社格付け ： A-1+ アウトルック ： ネガティブ
   ムーディーズ・ジャパン	発行体格付け ： A1 アウトルック ： ネガティブ
   格付投資情報センター（R&I）	発行体格付け ： AA アウトルック ： 安定的

A：資産運用会社では、我が国を代表する不動産、金融、リスクマネジメントのプロフェッショナルであるスポンサーが、業態・企業系列を超えて連携することで、より幅広いノウハウの結集と、透明性の高い資産運用を推し進めています。
特に、不動産の運用については、国内有数の不動産会社である三菱地所をはじめとして、各社賃貸オフィスビルを中心とした不動産事業に携わっており、これらスポンサーの情報ネットワークや経験・ノウハウがJREの資産運用をサポートします。
具体的なサポートの例は、以下のとおりです。

1. 物件取得におけるサポート
   物件取得におけるサポートは主に2つあります。1つ目はスポンサーが保有する優良な物件をJREに売却することです。そして2つ目のサポートは、スポンサーが売主等から入手した物件売却情報をJREに紹介することです。
   JREは2011年9月30日まで合計で76件の物件取得取引実績がありますが、このうち競争入札を経て取得した8件を除く68件は入札によらず売主との相対取引で取得しています。また、相対取引68件のうち、スポンサー関連からの取得は34件(注)、スポンサー紹介による一般売主からの取得は10件(注)あります。詳しくは第20期(2011年9月期)決算説明資料の本文48・49ページをご覧下さい。
   昨今では、幅広い投資家が不動産投資を進めた結果、不動産の価格が高騰し、競争入札で物件を取得することが困難な状況となっています。こういった状況の中、スポンサーのサポートを得て物件取得ができるということは、JREにとって大変大きな強みとなっています。

   (注)	2009年3月27日付けでスポンサーではなくなっております東京海上日動火災保険株式会社からの取得及び紹介を含んでおります。

2. 物件の運営・管理におけるサポート
   JREでは、物件の取得にあたり、従前の不動産管理会社とテナント間の信頼関係の継続性等を重視し、大半の物件において従前の不動産管理会社に運営・管理を委託しています。また、上記1.に記載しましたとおり、スポンサー関連の物件を取得する機会が多いことから、結果として多くの物件でスポンサー関連の不動産管理会社を採用しており、テナント誘致・物件管理・修繕工事といった物件の運営・管理に関するサポートを受けています。
3. 人的なサポート
   資産運用会社にはスポンサーから不動産、金融、リスクマネジメントの各分野において経験を積んだプロフェッショナルが出向派遣されており、即戦力としてJREの運用にあたっています。
   

A：物件の取得や管理の委託について、利益相反防止に向けた具体的な取り組みの例は以下のとおりです。

1. 物件取得
   物件取得については、資産運用会社の運用会議において、資産運用会社の執行役員4名(スポンサーからの出向社員)の過半数の賛成で決定しますが、現状、スポンサー1社の出向者にて執行役員の過半数を占めることはありません。
   さらに、スポンサーからの物件取得を決定する際には、外部専門家を含むコンプライアンス委員会に事前に付議し、外部専門家を含むメンバーの過半数が賛成した場合（外部専門家の賛成は必須）にのみ運用会議を開催することによって、運用の意思決定の透明性を高めています。
   なお、2011年9月30日現在、外部専門家には弁護士が就任しています。
2. 物件の管理の委託
   物件の管理については、物件取得時に、資産運用会社の定める選定基準に基づき、運用会議にて不動産管理会社を決定しています。また、スポンサー関連の不動産管理会社であるか、スポンサーとは関連の無い不動産管理会社であるかを問わず、委託料については予め定めた報酬体系に準拠している等、適切な水準で委託しています。
   そして、外部評価機関と資産運用会社が共同で、原則として半年毎に不動産管理会社を同じ基準で評価し、評価結果により明らかとなった要改善点については、資産運用会社と不動産管理会社間で問題点を共有化し、適宜勉強会を開催する等してその改善を図っています。
   なお、管理を委託する物件において、資産運用会社の指導に反して相当期間経過後も不動産管理会社において改善が見られず、当該物件の管理業務を継続して委託することが適当でないと判断される場合には、当該不動産管理会社に替えて、他の委託先を選定することを検討します。

なお、資産運用会社は、業態・系列を超えた3社がスポンサーとなっており、3社間の相互牽制に加え、外部専門家を含むコンプライアンス委員会の事前審査を実施するなど、重要な意思決定が特定スポンサーの意向のみに左右されない利益相反防止機能を有しています。

A：JREの投資対象用途は主にオフィスビルであり、投資対象地域は、我が国の政令指定都市をはじめとする全国主要都市としています。
投資対象地域の比率としては、首都圏(東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県)70%以上、その他地方都市30%以下として運用することを目処としており、2011年9月30日現在の比率は、首都圏84.5%、その他地方都市15.5%となっています。
なお、主としてオフィスに利用されている投資対象不動産でも、その一部が物販店・飲食店等の商業施設として利用されている場合があり、また、地域によっては条例等によりオフィスビルの建設の際に住宅付置義務が課されている場合があります。従って、JREによるオフィスビルの取得に当たり、一部が商業施設又は住宅である物件を含むことがあります。
詳しくは「外部成長方針」のページをご覧ください。

A：オフィスビルに特化するメリットとして考えられる点は次の5点です。

1. オフィスビルは、流通市場の規模、投資機会の多さ、1件当たりの投資金額の大きさ等、他の資産タイプと比較して相対的に流動性が高い、つまり売りたい時に売りやすく現金化しやすいと考えられること。
2. 多数のオフィスビルに分散投資することで、多業種かつ多数のテナントの入居を見込むことができ、テナント分散による安定した収益が期待できること。
3. 入居対象となるテナントの大半が法人であり、信用力のあるテナントを選定することや、定期借家契約等の長期安定的な賃貸借契約を導入することで、収益の安定性をより高めることができること。
4. 資産運用会社のスポンサー3社は、国内有数の不動産会社である三菱地所をはじめとして、各社賃貸オフィスビルを中心とした不動産事業に携わっており、これらスポンサーの情報ネットワークや経験・ノウハウを最も活かすことができる資産タイプがオフィスビルであると考えられること。
5. 不動産は用途によってリスクとリターンが異なる資産であり、投資対象の資産タイプを1種類に特化することにより、投資家から見ても運用の内容が分かりやすい、投資判断がしやすいという利点があると考えられること。

A：堅実な財務戦略のもと、外部成長と内部成長(注)の着実な達成により、ポートフォリオの資産価値及び収益力を向上させ、1口当たりの分配金を安定的に成長させることを目標に運用しています。

A：JREはいつまでにどのくらいの規模まで拡大するという外部成長目標は特に掲げていません。
今後も質を重視した着実な外部成長を図っていきます。

外部成長にあたっての具体的な運用方針は以下のとおりです。

スポンサー3社との更なる連携強化による着実な外部成長

• スポンサー3社との連携をより強化し、相対取引を中心とした物件取得を目指します。

資産の入替による更なる質の強化

• 築年数が浅いこと、収益が安定していること、大規模であること等、競争力の高い物件を中心に取得します。
• 賃貸マーケットの状況、交通利便性等を総合的に勘案して、ポートフォリオの質の強化に向けた資産の売却を継続的に検討します。

A：内部成長にあたっての具体的な運用方針は以下のとおりです。

安定した入居率の維持

• テナントニーズの的確な把握と、ビルの特性に応じたテナント誘致戦略によって、安定した入居率を維持します。

賃貸事業収支の向上

• 既存テナント賃料の増額改定による収益の向上と、建物運営管理コスト等の費用の削減により、賃貸事業収支を向上させます。

資産価値の向上

• 安定した入居率の維持、賃貸事業収支の向上に加え、適切なリニューアル工事を実施すること等により、資産価値の向上を図ります。

A：JREは以下の戦略を通して、健全な財務体質を保持します。

資本の充実による保守的な有利子負債比率、高格付けの維持

• 適切なタイミングでの新投資口発行(資本の充実)及び保守的な総資産有利子負債比率(巡航速度で30%台)により、高格付けを維持し、また、借入先や投資法人債投資家からの信頼を構築します。そして、これらの活動や方針の実践を通じて調達金利を低く抑えるとともに、物件取得に向けた長期かつ大ロでの機動的な資金調達力を確保します。

金利上昇リスクへの対応

• 総資産有利子負債比率を保守的な水準に保つとともに、有利子負債を長期・固定化し、将来の金利上昇に備えます。

A：LTV(注)は65%を上限とし、巡航速度では30%～40%を目標に運用します。LTVの推移については、「LTVの推移」のページをご覧ください。

(注) LTV=有利子負債残高÷総資産

A：一般的には、インフレ等により金利が上昇し、支払コストが増加する一方で、賃料相場が上昇し、賃料収入も増加すると考えられています。但し、金利の上昇に対して賃料の上昇は遅行する傾向があると言われており、賃料が上昇するまでの金利上昇による影響を極力抑えるため、JREでは、保守的な有利子負債比率の維持に努めるとともに、有利子負債の長期・固定化を図るべく運用しています。

A：以下のとおり、J-REITセクターで最高水準の格付けを取得しています。

A：2011年11月15日現在、運用するオフィスビルは 57棟、取得価格合計は 7,186億円です。
詳しくは、「資産規模の推移」のページにてご確認ください。

A：上場した2001年9月末時点のポートフォリオ全体の平均築年数(取得価格による加重平均築年数)は17.9年でしたが、上場以来、年月の経過にもかかわらず、競争力の高い築浅物件の取得や築年数の経過した物件の売却によりポートフォリオの若返りを実現してきた結果、2011年9月30日現在の平均築年数は14.6年となっています。
なお、第1期からの築年数推移については、「平均築年数の推移」のページをご覧ください。

A：地域分散の状況、主要テナントの状況、上場以降のポートフォリオの内容の変化等については、「ポートフォリオデータ」にデータをまとめています。
その他、直近期末のポートフォリオに関する各種詳細データにつきましては、「決算説明資料」にてご確認いただけます。
また、右側メニューの「保有物件データダウンロード」から、Excel形式にて各種データをダウンロードすることができます。

A：JREでは「新耐震基準(1981年施行の建築基準法による耐震基準)の適合物件及びそれと同等の強度、構造をもつ物件であること」を新規投資対象不動産の取得基準の1つとし、充分な耐震性能を有する物件を取得することとしています。

また、JREは、決算期末毎にポートフォリオ全体及び個別物件の地震PML値(注)を取得し、耐震性及び大規模地震発生時に見込まれる損害額の検証をしています。
ポートフォリオPML値は、2011年9月30日時点2.0%となっており、このような状況から、地震によるリスクは限定的であると考え、地震保険については費用対効果も勘案し、付保していません。
なお、物件ごとのPML値詳細につきましては、「こちら」よりご確認頂けます。

A：JREのコンプライアンスに関する考え方は以下のとおりです。

＜JREのコンプライアンス基本方針＞

JREは、事業活動にかかわる法令その他の規範を厳格に遵守することはもとより、社会的な要請に応えることを、コンプライアンスの基本方針としています。投資法人の行う意思決定において法令その他の規範を遵守することに加え、外部委託先に対しても同様の視点で管理・監督を行っています。

＜資産運用会社のコンプライアンス基本方針＞

1. 資産運用会社は、コンプライアンスの不徹底が同社の経営基盤を揺るがしうることを十分に認識し、コンプライアンスの徹底を経営の基本原則として位置付けています。
2. 資産運用会社は、資産運用業務を担う会社として、社会的に求められる同社業務の価値の実現に努める責任があることを認識し、同社業務の価値を質的・量的に高めていくために、コンプライアンスに対し積極的かつ不断に取り組みます。
3. 資産運用会社は、三菱地所株式会社、第一生命保険株式会社、三井物産株式会社という我が国を代表する不動産、金融、リスクマネジメントのプロフェッショナルが業態を超えて共同で運営する不動産ファンドの資産運用会社であり、各企業の枢要な一員として、高度なコンプライアンス体制を推進します。
4. 資産運用会社は、前項のコンプライアンス活動を展開し、これをもって投資者からの評価を高め、広く社会からの信頼を確立します。
   

A：資産運用会社のコンプライアンス体制は以下のとおりです。

資産運用会社内における法務面での専門性を補完する目的で、専門分野を勘案し、4つの法律事務所を顧問弁護士としており、内容に応じて適宜相談を行っています。また、コンプライアンス態勢強化等を目的として、外部のアドバイザーとの間で、内部統制の充実・強化に係る助言契約を締結しています。

以上のとおり資産運用会社のコンプライアンス体制は、取締役会、、コンプライアンス委員会、コンプライアンス部を中心に運営されています。またその推進活動は、各部におけるコンプライアンス責任者が中心となって展開されますが、コンプライアンスの担い手は、言うまでもなく役職員一人ひとりであり、資産運用会社の役職員は、担当業務を遂行するにあたり、常にコンプライアンス意識を有し、一人ひとりが、法令やルールを守る高い倫理観と厳しい自己規律のもとに日常の職務を遂行するよう努めています。

A：JREの決算期は、3月・9月の年2回です。

A：JREの決算期は3月、9月であり、決算発表は5月中旬、11月中旬を予定しています。また、分配金は、決算期末から3ヶ月以内(6月中旬・12月中旬を目処)に、保有投資口数に応じて支払われます。詳しくは、「IRカレンダー」のページをご覧ください。

A：業績及び分配金については、「決算・分配金情報」のページにてご確認いただけます。

A：直近決算の要点を簡単にまとめていますので、「決算・分配金情報」のページをご覧ください。

なお、詳細については、「決算説明資料」をご覧ください。

A：株式と同様に証券会社の窓口または証券会社のインターネットによるオンライン取引でも購入・売却することができます。なお、新投資口発行(増資)の際は、JREが取扱いの契約を交わした特定の証券会社でのみ購入することができます。

A：1口からご購入いただけます。JREの投資口は東京証券取引所に上場されており、日々価格が変動します。最新の投資口価格については、「トップページ」の「株価情報」のボタンよりご確認いただけます。

A：株式の購入・売却時と同様に、売買に伴う手数料が発生します。売買委託手数料等は、証券会社により異なりますので、詳しくはお取引のある、もしくはお近くの証券会社にお問い合わせください。

A：8952です。

A：期末日現在(3月末日・9月末日)の投資主名簿に記載されていることが要件となります。
詳しくは、「決算・分配金情報」のページをご覧ください。

A：証券保管振替機構（ほふり）に投資証券を預託された投資主の皆様は、お取り引きの証券会社にてお手続き頂けます。ほふりに投資証券を預託されていない投資主につきましては、特別口座管理人である住友信託銀行の本店及び全国の各支店にてお手続き頂けます。
詳しくは、「投資口に関する各種お手続き」のページをご覧ください。